Ein Reihenhaus in Offenburg

Nach den Beiträgen, was wir alles bei der Planung des Innenausbaus und der theoretischen Gartenplanung gelernt haben, folgt nun ein Beitrag zu unseren Erfahrungen bei der praktischen Umsetzung.

Bodenqualität:

Als unser Garten mit Mutterboden aufgefüllt wurde, waren wir etwas entsetzt, was für eine Qualität der Boden hatte. Fruchtbaren Mutterboden hatten wir uns anders vorgestellt. Wir haben dann allerdings festgestellt, dass es keine Definition für Mutterboden gibt (z.B. Mindestmaß an Humusgehalt), so dass wir keine Handhabe dagegen hatten. Wenn man sichergehen will, dass man vernünftigen Boden bekommt, dann muss man sich genau den Boden, den man bekommen soll, vor der Lieferung anschauen.

Erschwerend kommt hinzu, dass wir bei uns sehr schweren Lehmboden haben. Zudem stand in unserem Garten in der Bauphase der Kran und Kranplätze müssen verdichtet werden. Dementsprechend kommt nach ca. 40 cm eine Bodenschicht, die hart wie Beton ist. Die Gartenbaufirmen, die sich bislang an verschiedenen Gärten versucht haben, verwendeten für Löcher Abbruchhammer. Aus Erfahrung können wir sagen, dass dies vermutlich wirklich die einzige Chance ist, wie man tiefere Löcher in den Boden bekommt. Verbunden mit dem Lehmboden ist auch eine nicht unerhebliche Staunässe. Wir sind also auf der Suche nach Pflanzen, die einerseits die heißen Sommer in der Rheinebene aushalten, aber gleichzeitig auch wochenlang sumpfige Verhältnisse abkönnen. Um den Boden zumindest längerfristig etwas aufzulockern, haben wir im Herbst die erste Ladung Sand (ca. 400kg) auf dem Rasen verteilt.

Versiegelung:

Die Fläche, die versiegelt werden darf, wird durch den Bebauungsplan geregelt. Diese Fläche muss zwischen allen Eigentumsparteien des Flurgrundstücks gerecht aufgeteilt werden, was bei 46 Parteien ziemlich unübersichtlich ist. Was genau als versiegelt zählt, legt die Gemeinde fest, je nach Befestigungsart zählen manche Flächen auch nur als „halb versiegelt“ und werden mit einem entsprechenden Faktor mulipliziert. In Offenburg werden beispielsweise Flächen mit Rasengittersteinen oder Kiesflächen mit dem Faktor 0,4 multipliziert. Der Anschluss an die Kanalisation spielt auch eine Rolle. Nach meinem Geschmack hätte Werner Wohnbau auf den Gemeinschaftsflächen gerne noch ein bisschen Versiegelung einsparen können. So hätten beispielsweise die wenig befahrenen Flächen vor den Garagen mit Rasengittersteinen gepflastert werden können. Eine schöne Übersicht zu den Möglichkeiten hat die Stadt Siegen in der Broschüre „Versickern statt Versiegeln“ erarbeitet.

Rasen:

Wir haben in unserem Garten Rasen säen lassen. Das ist deutlich günstiger als Rollrasen und hat den Vorteil, dass man keine Rasen-Monokultur hat, sondern etwas mehr pflanzliche Vielfalt. Im Garten erstmal gar nichts zu machen war für uns keine Option, da sich die Wildkräuter dann ungehemmt durchsetzen und nur schwer unter Kontrolle zu bringen sind.

Terrassentrennwand:

Bekanntermaßen verkauft Werner Wohnbau die Häuser mit nur einer Terrassentrennwand, d.h. jede zweite Trennwand muss von den Eigentumsparteien selbst organisiert und finanziert werden. Uns hat die Standardwand von Werner Wohnbau gut gefallen, da durch die Milchglasscheibe viel Licht fällt. Wir haben sie deshalb auch für unsere andere Terrassenseite in Richtung der Garagen bestellt.

Terrassenfugen:

Unsere Terrassenfugen waren ziemlich leer und so haben wir die Gelegenheit genutzt und Fugensand eingefegt, der das Wachstum von Pflanzen verhindert. Nun hoffen wir, dass der Fugenkratzer lange im Schrank bleiben kann.

Stromanschluss für Markise:

Wir haben nicht rechtzeitig darüber nachgedacht, dass ein Terrassendach bzw. die dazugehörige Markise u.U. einen Stromanschluss benötigen würden. Als uns das aufgefallen ist, war es leider schon zu spät und der Anschluss konnte nicht mehr nachgerüstet werden. Das geht nachträglich nur noch, wenn man elektrische Rollläden an der Terrassentür hat, was wir (leider) nicht haben. Aber vielleicht kann man den Lichtauslass ja dafür verwenden.

Wasseranschluss Vorgarten:

Was wir auch nicht gemacht haben, ist ein Wasseranschluss draußen für den Vorgarten. Das stört uns nicht, da wir nicht planen unsere Pflanzen dort nach der Anwachsphase zu gießen. Falls man seinen Vorgarten allerdings nicht als „Garten ohne Gießen“ gestalten möchte, ist ein Wasseranschluss an der Vorderseite des Hauses zu empfehlen, sonst muss man das Wasser immer mit der Gießkanne aus dem Gäste-WC oder der Küche holen.

Gegensprechanlage:

Wir haben uns nicht weiter mit unserer Gegensprechanlage beschäftigt, sondern einfach den Standard genommen, den Werner Wohnbau im Programm hat. Dieses Modell hat den großen Nachteil, dass es dauerhaft beleuchtet ist und man diese Beleuchtung offensichtlich auch nicht abklemmen kann. Dauerhaftes Licht im Außenbereich wollten wir eigentlich auf keinen Fall, aber das lässt sich jetzt nur noch mit größerem Aufwand ändern.

Gemeinschaftsflächen:

Die Gemeinschaftsflächen gestaltet die WEG völlig frei. Werner Wohnbau hat uns diese netterweise noch mit Boden auffüllen lassen und nun müssen wir in der nächsten WEG-Versammlung festlegen, was damit passieren soll. Über die Fläche, die direkt an unseren Garten grenzt, führt bis zum Abschluss der Bauarbeiten des vor uns liegenden Mehrfamilienhauses noch eine Behelfsstraße, ganz endgültig werden wir die Fläche deshalb erst in einem Jahr gestalten können. Bislang dachten wir, dass wir zwei Gemeinschaftsflächen gestalten müssten, bei der Übergabe der Außenanlagen kam heraus, dass es sogar drei Flächen sind.

Plissees:

Damit man nicht mehr so einfach von draußen reinschauen kann, haben wir nun an allen Fenstern Plissees installieren lassen. Endlich muss man nicht mehr gleich die Rollläden runterlassen, wenn man etwas mehr Privatsphäre möchte. An den festen unteren Glaselementen haben wir auf Empfehlung der Firma keine Mini-Plissees genommen, sondern sie einfach mit Milchglasfolie blickdicht gemacht.

To be continued…

Nach dem Beitrag, was wir alles beim Hausbau über die Innenraumgestaltung gelernt haben, folgen nun die theoretischen Lektionen, die wir bei der Außenplanung gelernt haben. Wir haben im Laufe der Zeit gemerkt, dass es da einige rechtliche/vertragliche Fallstricke gibt, die einem die Planung schwer machen können. Ich habe diese in diesem Beitrag nach besten Wissen und Gewissen aufgeschrieben, aber alle Angaben sind ohne Gewähr. 🙂

Zunächst einmal die Anforderungen, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben: Grundsätzlich definiert der Bebauungsplan, wenn es denn einen gibt, die grundlegenden Anforderungen an das Baugebiet. Der Bebauungsplan für unser Gebiet stand zum Download auf der Homepage der Stadt Offenburg zur Verfügung. Für uns als Käufer eines bereits fertig geplanten Reihenhauses waren relevant:

• Die Grundflächenzahl: Diese Zahl besagt, welcher Anteil der Fläche eines Grundstückes überbaut werden darf. Dazu gehört nicht nur das Haus, sondern auch alle anderen Flächen, die versiegelt werden. Und da fangen die Schwierigkeiten an. Denn die Grundflächenzahl gilt für das gesamte Flurstück, auf dem die 46 Reihenhäuser unserer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen. Also muss man die nach dem Hausbau noch verfügbare Fläche an möglichen Versiegelungen (Terrassenvergößerungen, Fahrradgaragen, Gartenhäuser, Gartenwege…) gerecht zwischen allen Eigentümern aufteilen.
• Baugrenze: Die Baugrenzen im Bebauungsplan definieren welcher Bereich überhaupt bebaut werden darf. Wir haben diese lange nicht beachtet, nach unserem Verständnis hatten wir damit nichts zu tun. Geplant und gebaut hat schließlich Werner Wohnbau. Kurz bevor wir unser Terrassendach beauftragen wollten, wurde uns dann allerdings klar, dass ein Terrassendach, das direkt an das Haus anschließt, auch nur innerhalb der Baugrenze installiert werden darf. Damit haben wir die Terrassendachinstallation erstmal verschoben, da wir dafür als gesamte WEG einen Antrag auf Ausnahme vom Bebauungsplan beim Bauamt stellen müssen.
• Flächen für Nebenanlagen: Hinter dem Begriff „Nebenanlagen“ kann sich vieles verbergen, ganz genau definiert ist der Begriff leider nicht. Es zählen aber wohl zum Beispiel Gartenhäuser, selbstständige Überdachungen (z.B. Pergola) oder Gewächshäuser dazu. In unserem Bebauungsplan sind Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, sprich innerhalb der Baugrenzen, erlaubt. Da stehen aber schon unsere Häuser, deshalb müssen wir für Gartenhäuser oder Fahrradgaragen eine Abweichung vom Bebauungsplan beantragen.
• Im Bebauungsplan stehen auch Anforderungen an die Einfriedungen: Maschendrahtzäune sowie sonstige Stahlkonstruktionen zur Einfriedigung dürfen nur in Verbindung mit einer Vor- oder Hinterpflanzung verwendet werden, Stacheldraht ist verboten. (Schade, so ein Gartenzaun aus Nato-Draht wäre doch äußerst idyllisch. ;-)) Da Einfriedungen laut der Wikipedia-Definition aber an oder auf Grundstücksgrenzen stehen, bin ich mir gar nicht so sicher, ob die Auflage auch für die Gartenzäune der Reihenhäuser gilt. Die Zäune stehen schließlich fast alle auf Sondereigentumsgrenzen innerhalb eines Flurstücks und nicht auf der Grundstücksgrenze.

So ein Bebauungsplan ist für Laien gar nicht so leicht zu verstehen und vom Bauamt bekommt man nur hilfreiche Antworten, wenn man die richtigen Fragen stellt. So wollten wir z.B. herausfinden, ob wir ein Terrassendach anbauen dürfen und fragten beim Bauamt, ob wir dafür eine Baugenehmigung bräuchten. Die Antwort war: Nein, bis 30 m² ist ein Terrassendach in B-W nicht genehmigungspflichtig. Prima, dachten wir und waren kurz davor, den Auftrag zu unterschreiben. Bis uns jemand darauf hinwies, dass die definierte Baugrenze uns im Weg stehen würde (s.o.). Durch die falsch formulierte Frage an das Bauamt wähnten wir uns also in falscher Sicherheit.

Neben dem Bebauungsplan limitiert auch die Teilungserklärung unserer Wohnungseigentümergemeinschaft den Gestaltungsspielraum:

• Einfriedungen jeglicher Art dürfen bei uns nicht höher als 1,25 m sein, höhere Einfriedungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Dies wird ein Thema unserer nächsten WEG-Versammlung sein.
• Auf den Sondernutzungsrechten muss man der gemeinschaftlichen Versorgung dienende Leitungen o.ä. dulden. Deshalb hatten wir einen unangekündigten Gulli im Garten.
• Markisen, Gartenhäuser u.ä. darf man bei uns ohne Zustimmung anbauen, solange man dafür eine baurechtliche Genehmigung hat (s.o.).

Was wir in der Praxis gelernt haben, folgt in einem weiteren Post.